Реновация по-нашему
Aug. 10th, 2020 10:35 pm![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
vedmed...не пятиэтажки сносить будут, а послевоенные гнилые двухэтажки на КПЗиСе. Но тоже хорошо, если всё получится, конечно
Статья на Знаке:
Власти Челябинска готовятся запустить первый полноценный проект реновации. Мэрия объявляет аукцион на право комплексного освоения застроенной территории в Ленинском районе. Речь идет об участке Копейского Шоссе в районе улицы Уральская. Предполагается, что застройщик, выигравший аукцион, должен будет расселить, а затем снести 22 ветхих дома, а на их месте построить новое жилье. Мы поговорили с представителями власти и строителями о том, как они оценивают перспективы этого проекта.
Как сообщил Znak.com главный архитектор Челябинска Павел Крутолапов, это один из первых участков, который планируют передать таким образом под застройку, но не единственный.
«Это будет целая кампания по передаче таких участков под реновацию, — сообщил Павел Крутолапов. — Процесс начался не так давно, но с каждым годом будет получать новое развитие. Речь идет о слаженной работе между администрацией и застройщиком в части расселения ветхих домов на этой территории. Участки будут комплексно пересматриваться, обновляться фонд многоквартирного жилья. Заключается договор о развитии застроенной территории, затем следует разработка документации, а первыми очередями строительства застройщик обеспечивает новым жильем расселяемых людей. Скоро появятся первые проекты на территории Ленинского района. У нас много оптимизма на этот счет. Это будет пересмотр проблематики города. Старое жилье действительно находится в ценных местах с точки зрения географии. В рамках такого подхода предполагается комплексное освоение, сразу рассматриваем школы, детские сады и т. п.».
Старый жилой фонд ассоциируется с не самым позитивным социальным окружением. Но, рассуждая о привлекательности жилья, которое появится на месте снесенного, главный архитектор говорит о том, что будет учитываться мировая практика.
«Нет плохого контингента, есть деградирующая среда, — считает Павел Крутолапов. — Смешанная застройка — это тренд в мире. Всегда при застройке есть процент социального жилья. Это связано с тем, чтобы более устойчивые слои населения тянули менее устойчивые. Это имеет смысл с точки зрения социальной повестки. У нас на этот проект большие надежды. Перспектива в Челябинске огромна».
Отметим, в Челябинске уже предпринимались попытки подступиться к реновации. Так, несколько лет назад на торги был выставлен участок на озере Смолино, который начала осваивать компания «НИКС». Но тогда застройщик столкнулся с проблемой расселения жителей: средств, чтобы сделать это сразу, у него не было, поэтому владельцев ветхого жилья расселили за счет бюджета. И по сути застройщик просто получил квартал с заброшенными домами, снес их и построил новые. Еще один близкий по смыслу проект, который, скорее, можно назвать редевелопментом, был реализован на площадке бывшего танкового училища. Территорию военные передали сначала АЖИК, а потом его преемник банк «Дом.рф» продал участки строителям, которые застроили земли бывшего училища жильем.
По словам одного из опрошенных Znak.com застройщиков, вопрос расселения владельцев ветхого жилья и будет главной проблемой при реализации проекта. Стоимость расселения, по словам эксперта, съест всю прибыль и экономию на создании инженерной инфраструктуры и получении земли.
«В этот проект пойдут, если будет выгодно, — говорит собеседник Znak.com. — Пока из того, что звучало, застройщику придется отдать 22% квартир от того, что он сможет там построить. Это очень много. Кто умный и умеет считать деньги, не пойдет на это. Земля столько не стоит, а затраты большие: расселить, снести. Только бестолковые строители могут думать, что смогут тут заработать. Администрация хочет, чтобы все риски взял на себя застройщик. Но это слишком много. Вопрос экономики такого проекта сложный. У нас и так идет удорожание за счет проектного финансирования и повышенного требования к фасадам. Плюс допзатраты на снос помещений. Если говорить о Ленинском районе, это будет около 40 тыс. рублей за квадратный метр. Тут выгоды нет. Но отказываться от реновации нельзя, так как расселять ветхий фонд все равно надо. У области есть КЖСИ (государственная строительная компания, принадлежит правительству области — прим. ред.), у них нет цели извлекать прибыль. Они могут отдавать больше квартир и сработать в ноль. Повторюсь, в принципе реновация интересна застройщикам. Но сначала нужно договориться обо всех условиях. Все говорят, стройка — локомотив экономики, а он как стоял на запасном пути, так и стоит. Надо что-то делать, кроме лозунгов. Например, сесть за стол переговоров и найти решение, которое устраивало бы и власть, и бизнес. У нас каждый суслик — агроном. Нынешними темпами в Челябинске бараки будут расселять 30 лет. Есть инструменты, чтобы сделать это быстрее, еще и деньги сэкономить, но пока без бюджетных денег интереса это не вызывает».
Девелопер, руководитель компании Yellowstone development Денис Ни считает, что на первый проект реновации в Челябинске может быть сразу несколько интересантов.
По словам эксперта, в городе подходят к концу свободные участки и освоение уже застроенных площадок жизненно важно строителям. «Если говорить о Копейском Шоссе, то сама локация предполагает там жилье эконом-класса, считается, что это панель. В Челябинске пока никто другого не предлагает, — говорит Денис Ни. — Те, кто строит панель, честно говорят, что маржинальность у них возможна только при высоких темпах строительства. Им надо строить много, а значит, надо много земли. Вопрос больших территорий для панельщиков крайне актуален. Они всегда в поиске площадок для освоения. У нас есть группа застройщиков, кто научился работать с низкой маржой, например, это те, кто строит в Копейске. При этом Копейское Шоссе — это практически Копейск, логистика радикально не меняется. А штамп, что это Челябинск, сразу дает к цене квадратного метра 3-5 тыс. рублей. Это может быть интересно копейским застройщикам. А также тем, кто сам производит панель. У нас это три компании, которые зарабатывают и на производстве панели, и на строительстве. Третий интересант — это девелоперы, люди с принципиально другим подходом. У этого участка интересная первая линия. Все нежилые помещения там будут с хорошим коммерческим потенциалом. Даже если жилье продать в ноль, на коммерческой недвижимости прибыль будет хорошая».
При этом Ни полагает, что со временем путь реновации может стать основным форматом застройки в Челябинске.
«Это произойдет неизбежно, город переориентируется на такой формат. Отчасти наша невысокая покупательская способность ведет к тому, чтобы строить панель, которой нужны большие площади. Объективно — у города их осталось не так много», — заключил девелопер.
На самом деле дофига еще территорий, где можно смело зачищать ветхие строения. А сколько гаражей? Я не против, пусть мой снесут за деньги :)
Статья на Знаке:
Власти Челябинска готовятся запустить первый полноценный проект реновации. Мэрия объявляет аукцион на право комплексного освоения застроенной территории в Ленинском районе. Речь идет об участке Копейского Шоссе в районе улицы Уральская. Предполагается, что застройщик, выигравший аукцион, должен будет расселить, а затем снести 22 ветхих дома, а на их месте построить новое жилье. Мы поговорили с представителями власти и строителями о том, как они оценивают перспективы этого проекта.
Как сообщил Znak.com главный архитектор Челябинска Павел Крутолапов, это один из первых участков, который планируют передать таким образом под застройку, но не единственный.
«Это будет целая кампания по передаче таких участков под реновацию, — сообщил Павел Крутолапов. — Процесс начался не так давно, но с каждым годом будет получать новое развитие. Речь идет о слаженной работе между администрацией и застройщиком в части расселения ветхих домов на этой территории. Участки будут комплексно пересматриваться, обновляться фонд многоквартирного жилья. Заключается договор о развитии застроенной территории, затем следует разработка документации, а первыми очередями строительства застройщик обеспечивает новым жильем расселяемых людей. Скоро появятся первые проекты на территории Ленинского района. У нас много оптимизма на этот счет. Это будет пересмотр проблематики города. Старое жилье действительно находится в ценных местах с точки зрения географии. В рамках такого подхода предполагается комплексное освоение, сразу рассматриваем школы, детские сады и т. п.».
Старый жилой фонд ассоциируется с не самым позитивным социальным окружением. Но, рассуждая о привлекательности жилья, которое появится на месте снесенного, главный архитектор говорит о том, что будет учитываться мировая практика.
«Нет плохого контингента, есть деградирующая среда, — считает Павел Крутолапов. — Смешанная застройка — это тренд в мире. Всегда при застройке есть процент социального жилья. Это связано с тем, чтобы более устойчивые слои населения тянули менее устойчивые. Это имеет смысл с точки зрения социальной повестки. У нас на этот проект большие надежды. Перспектива в Челябинске огромна».
Отметим, в Челябинске уже предпринимались попытки подступиться к реновации. Так, несколько лет назад на торги был выставлен участок на озере Смолино, который начала осваивать компания «НИКС». Но тогда застройщик столкнулся с проблемой расселения жителей: средств, чтобы сделать это сразу, у него не было, поэтому владельцев ветхого жилья расселили за счет бюджета. И по сути застройщик просто получил квартал с заброшенными домами, снес их и построил новые. Еще один близкий по смыслу проект, который, скорее, можно назвать редевелопментом, был реализован на площадке бывшего танкового училища. Территорию военные передали сначала АЖИК, а потом его преемник банк «Дом.рф» продал участки строителям, которые застроили земли бывшего училища жильем.
По словам одного из опрошенных Znak.com застройщиков, вопрос расселения владельцев ветхого жилья и будет главной проблемой при реализации проекта. Стоимость расселения, по словам эксперта, съест всю прибыль и экономию на создании инженерной инфраструктуры и получении земли.
«В этот проект пойдут, если будет выгодно, — говорит собеседник Znak.com. — Пока из того, что звучало, застройщику придется отдать 22% квартир от того, что он сможет там построить. Это очень много. Кто умный и умеет считать деньги, не пойдет на это. Земля столько не стоит, а затраты большие: расселить, снести. Только бестолковые строители могут думать, что смогут тут заработать. Администрация хочет, чтобы все риски взял на себя застройщик. Но это слишком много. Вопрос экономики такого проекта сложный. У нас и так идет удорожание за счет проектного финансирования и повышенного требования к фасадам. Плюс допзатраты на снос помещений. Если говорить о Ленинском районе, это будет около 40 тыс. рублей за квадратный метр. Тут выгоды нет. Но отказываться от реновации нельзя, так как расселять ветхий фонд все равно надо. У области есть КЖСИ (государственная строительная компания, принадлежит правительству области — прим. ред.), у них нет цели извлекать прибыль. Они могут отдавать больше квартир и сработать в ноль. Повторюсь, в принципе реновация интересна застройщикам. Но сначала нужно договориться обо всех условиях. Все говорят, стройка — локомотив экономики, а он как стоял на запасном пути, так и стоит. Надо что-то делать, кроме лозунгов. Например, сесть за стол переговоров и найти решение, которое устраивало бы и власть, и бизнес. У нас каждый суслик — агроном. Нынешними темпами в Челябинске бараки будут расселять 30 лет. Есть инструменты, чтобы сделать это быстрее, еще и деньги сэкономить, но пока без бюджетных денег интереса это не вызывает».
Девелопер, руководитель компании Yellowstone development Денис Ни считает, что на первый проект реновации в Челябинске может быть сразу несколько интересантов.
По словам эксперта, в городе подходят к концу свободные участки и освоение уже застроенных площадок жизненно важно строителям. «Если говорить о Копейском Шоссе, то сама локация предполагает там жилье эконом-класса, считается, что это панель. В Челябинске пока никто другого не предлагает, — говорит Денис Ни. — Те, кто строит панель, честно говорят, что маржинальность у них возможна только при высоких темпах строительства. Им надо строить много, а значит, надо много земли. Вопрос больших территорий для панельщиков крайне актуален. Они всегда в поиске площадок для освоения. У нас есть группа застройщиков, кто научился работать с низкой маржой, например, это те, кто строит в Копейске. При этом Копейское Шоссе — это практически Копейск, логистика радикально не меняется. А штамп, что это Челябинск, сразу дает к цене квадратного метра 3-5 тыс. рублей. Это может быть интересно копейским застройщикам. А также тем, кто сам производит панель. У нас это три компании, которые зарабатывают и на производстве панели, и на строительстве. Третий интересант — это девелоперы, люди с принципиально другим подходом. У этого участка интересная первая линия. Все нежилые помещения там будут с хорошим коммерческим потенциалом. Даже если жилье продать в ноль, на коммерческой недвижимости прибыль будет хорошая».
При этом Ни полагает, что со временем путь реновации может стать основным форматом застройки в Челябинске.
«Это произойдет неизбежно, город переориентируется на такой формат. Отчасти наша невысокая покупательская способность ведет к тому, чтобы строить панель, которой нужны большие площади. Объективно — у города их осталось не так много», — заключил девелопер.
На самом деле дофига еще территорий, где можно смело зачищать ветхие строения. А сколько гаражей? Я не против, пусть мой снесут за деньги :)
![[identity profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/openid.png){kind=small}
no subject
Date: 2020-08-10 05:36 pm (UTC)Система категоризации Живого Журнала посчитала, что вашу запись можно отнести к категории: Недвижимость (https://www.livejournal.com/category/nedvizhimost?utm_source=frank_comment).
Если вы считаете, что система ошиблась — напишите об этом в ответе на этот комментарий. Ваша обратная связь поможет сделать систему точнее.
Фрэнк,
команда ЖЖ.
no subject
Date: 2020-08-10 06:22 pm (UTC)Очень будет радостно жильцам оставшихся домов
no subject
Date: 2020-08-11 01:08 am (UTC)no subject
Date: 2020-08-10 06:39 pm (UTC)no subject
Date: 2020-08-11 04:50 am (UTC)Кстати, в архиве "ЗР" читал, что в советские времена планировали, что на каждый квартал в больших городах нужно строить многоэтажный паркинг.
В реальности то правда по-другому вышло...
Вообще там много идей было разных на тему "урбанизма" ), как-нибудь пост сделаю.
no subject
Date: 2020-08-11 04:50 am (UTC)no subject
Date: 2020-08-11 05:26 am (UTC)Теперь, правда, они стали убогие и называются аутсорсинг и KPI.
no subject
Date: 2020-08-11 05:32 am (UTC)no subject
Date: 2020-08-11 07:48 am (UTC)no subject
Date: 2020-08-11 07:49 am (UTC)no subject
Date: 2020-08-11 07:53 am (UTC)no subject
Date: 2020-08-11 08:03 am (UTC)no subject
Date: 2020-08-11 08:13 am (UTC)no subject
Date: 2020-08-11 08:19 am (UTC)no subject
Date: 2020-08-11 08:24 am (UTC)no subject
Date: 2020-08-11 08:35 am (UTC)Из послевоенных шлакоблочных ушатанных домов ничего хорошего не выйдет. Проще снести. Да и место несколько того... непрестижное :)
no subject
Date: 2020-08-11 08:37 am (UTC)no subject
Date: 2020-08-11 10:23 am (UTC)какое ее ваще собачье дело, представитель объеденения нынешних жильцов - собственников,
должен объявлять аукцион, и тот из строй-барыг, кто даст больше квадратных метров и прочих ништяков
абаригенам в новом комплексе/квартале тот и выигрывает аукцион.
no subject
Date: 2020-08-12 03:33 am (UTC)А собственники - у каждого только своя квартира, и некоторое право пользоваться общедомовым имуществом в пределах своего подъезда и детской площадки во дворе.
Едва ли там ТСЖ.
no subject
Date: 2020-08-12 03:40 am (UTC)no subject
Date: 2020-08-12 11:41 am (UTC)эт гдет 25% очерченного синим участка, а детские грибочки, двор т.д. и т.п.
~75% - собственность мэрии?!
no subject
Date: 2020-08-13 10:45 am (UTC)Типа жилье было государственное/заводское выделялось по ордерам на временное пользование. Но в 1991 году наступил капитализм, и во имя частной собственности разрешили свои 33 квадратных метра оформить бесплатно один раз как подарок от РСФСР в личную собственность.
Дворы в собственность никто не передавал, обозначено, так скажем, приоритетное право их пользования жильцами, не более того.
no subject
Date: 2020-08-12 12:50 pm (UTC)no subject
Date: 2020-08-15 02:02 am (UTC)